12 september 2018

Fysieke leefomgeving / praktijkvoorbeeld

Versnelling woningbouw te lijf met flexibele pool van experts

Er komt veel op gemeenten af wat betreft de woningbouw: niet alleen is er in veel (grote) steden een nijpend woningtekort, ook wordt er veel gevraagd rond energieneutrale of gasvrije bouw. Een van de grote knelpunten: gemeenten hebben een groot te kort aan projectleiders, juristen, planeconomen, planologisch adviseurs en meer om de woningopgave te lijf te gaan. In de Metropoolregio Amsterdam (MRA) is eind augustus gestart met een flexibele pool. We spraken met Lex Brans, verantwoordelijk voor het project Versnelling woningbouw 2016-2021 bij het MRA-bureau*.

We kunnen er kort over zijn: Amsterdam heeft een grandioos woningtekort, en ook de woningmarkt in de regio daaromheen is behoorlijk in beweging. Dat is dan ook een van de thema’s waar de samenwerkende gemeenten binnen de Metropoolregio Amsterdam (MRA) zich op focussen. Lex Brans: “We hebben de gezamenlijke ambitie om tussen 2016 en 2021 in de hele regio 60.000 extra woningen te realiseren. We zitten nu, in 2018, rond de 40.000 en aardig op koers. De problematiek is inmiddels zodanig dat het doel onlangs met 70.000 woningen is verhoogd: in 2025 moeten 130.000 woningen staan. Dat zijn zo’n 15.000 woningen per jaar.”

In de grote MRA-ambitie zal bijna de helft van de woningen in de gemeente Amsterdam komen te staan. En hoewel de stad belangrijk is, is de woningmarkt zelf regionaal en lopen de prijzen behoorlijk op. Die opgave moet dus ook regionaal worden opgelost, zo werd afgesproken op de bestuurlijke bijeenkomst van toenmalig Amsterdamse wethouder Laurens Ivens.

Knelpunt nummer 1 in de regio: tekort aan gespecialiseerd personeel

Vervolgens bracht Lex Brans’ team de knelpunten in kaart. “De stapeling van regelgeving is een belangrijke, maar ook de infrastructuur richting bouwlocaties. De bouw van zo’n 30.000 woningen is daar afhankelijk van. Ook is er de betaalbaarheidsopgave: hoeveel middensegment-  of sociale huurwoningen zijn te realiseren?” Maar een ander knelpunt bleek simpelweg: personeel. Lex Brans: “Er was een groot kwantitatief én kwalitatief gebrek aan personeel bij de overheid. Dat gaat over experts rond planvorming, op het bouwen zelf heeft de gemeente geen invloed. Die fase van plan tot de eerste paal, daar kun je als gemeente versnellen. En daar ligt dan ook onze invloedssfeer.”

En dus kwam het kernteam Versnelling Woningbouw van de MRA met het plan voor een flexibele pool. Die huurt experts in voor een langere periode en zet deze op projectbasis uit binnen de MRA-gemeenten, waar nodig. “Als je als (kleine) gemeente experts uitvraagt voor een project of korte periode, is er niemand (direct) beschikbaar. We berekenden dat er in de hele MRA zo’n 30-40 FTE nodig is. Daarmee hebben we bureaus benaderd, bijvoorbeeld Maandag, Platform31, Fakton, en daar kon wél over gepraat worden.” Eind augustus ging het digitale platform voor de flexibele pool live, en vanaf dan kunnen matches gemaakt worden tussen projecten in de MRA en experts uit de pool.

Financiële en juridische constructie: Amsterdam leent uit

Brans legt uit dat de juridische en financiële constructie behoorlijk wat voorbereidingstijd nodig had. De MRA is geen rechtspersoon, en één gemeente kan geen 30FTE inkopen zonder de aanbestedingsgrens te overschrijden. Om kort te gaan: de gemeente Amsterdam leent haar rechtspersoon voor de rechtsmatige activiteiten van de MRA, en in dit geval dus ook voor de flexibele pool. De provincie Noord-Holland financiert het project met 1,7 miljoen via de gemeente Amsterdam.

“We startten vanuit het idee van een leveringsovereenkomst, maar daarbij ontstond een soort hiërarchische positie: de provincie (als subsidieverstrekker) controleert dan of de gemeente Amsterdam (rechtspersoon en leverancier van personeel) wel levert. Dat was niet de manier. Nu coördineren wij als projectteam vanuit het MRA-bureau en wordt het risico gedragen door het speciaal opgezette fonds van de flexibele schil. Daarbij hebben de provincie en Amsterdam een subsidieovereenkomst.” De gemeente Amsterdam betaalt het personeel, en factureert die kosten door aan de betreffende gemeente. De kosten om dit te coördineren en uitvoeren worden betaald uit het fonds, wat ook financiële risico’s draagt. Bijvoorbeeld als een gemeente de rekening niet wil betalen omdat de werknemer niet goed zou functioneren.”

Als Brans iets heeft geleerd van dit proces, is het om de inzichten die juristen ter tafel brengen écht als advies te zien. “Er hebben veel juridisch adviseurs meegekeken en risico’s in beeld gebracht. Zij zijn ontzettend precies en het is goed om die risico’s in beeld te hebben. Maar: je maakt zelf de afweging op basis van die adviezen.” Zo heeft elke betrokken partij wel risico’s: het inschrijvende bureau zou geen match kunnen hebben, de afnemende gemeente heeft geen 100% vrije keus, de gemeente Amsterdam doordat ze de financiële en juridische infrastructuur ter beschikking stelt. Daar is ieder zich van bewust, is goed over gesproken en afgedekt waar mogelijk.

Gemeente presenteren knelpunten aan de ministeries van Binnenlandse Zaken & Koninkrijksrelates en Infrastructuur & Waterstaat

 

Meer dan een uitzendbureau of intercedent

De flexibele pool doet aan als een soort uitzendbureau, maar het team van Lex Brans voegt meer toe dan alleen personeel leveren. Bij elke uitvraag gaan ze in gesprek met de gemeente in kwestie. Wat is het voor project? Draagt dit bij aan een versnelling van de woningbouw? Wat is het effect als je de uitgevraagde persoon inzet? En is er echt geen oplossing vanuit de eigen organisatie?

Lex Brans: “Dat is een voorwaarde: we kijken mee naar de vraag. Zo help je de gemeente goed na te denken over het project zelf, en kun je een goede match maken. Daarvoor heb ik een lijstje vragen en criteria die gaan over de haalbaarheid, risico’s, en teamsamenstelling van het project. Maar ook: is er een plan-kostenscan gemaakt en wat gaat de ingehuurde persoon precies doen?” Zo kijken het team versnelling Woningbouw en de MRA-gemeenten ook samen hoe alle projecten zo goed mogelijk bijdragen aan de gezamenlijke woningbouwambities. Lex Brans denkt dat gebiedsontwikkeling in de toekomst meer vanzelfsprekend moet en zal worden in ieder bouwproject. “Het is echt belangrijk dat je de hele omgeving meepakt: van supermarkt tot sportschool. Bekijk eens het (sociale, red.) effect van een verdwenen buurtslager. Om dat in de regio aan te pakken zijn zeven teams voor nodig, en ook daar gaan we mee aan de slag.” De provincie heeft hiervoor al een budget van 14,7 miljoen toegezegd.

Amsterdam kan nog wat leren van Almere en Haarlem

Ook kunnen de MRA-gemeenten elkaar echt verder helpen. “Amsterdam voert veel actieve grondpolitiek, bijvoorbeeld met anterieure overeenkomsten. Daarbij maak je afspraken met projectontwikkelaars en bouwbedrijven vanuit het bestemmingsplan. Maar als de grond niet van de gemeente is, dan kan dat niet.” In Amsterdam is de meeste grond eigendom van de gemeente, maar het Hamerstraatgebied (een gedempt stuk van het IJ) bijvoorbeeld niet. Voor de gebiedsontwikkeling van die buurt kwamen Haarlem en Almere met nuttig advies om samen met grondeigenaren tot een strategie te komen. “Van die passieve grondpolitiek hebben zij veel meer verstand. Die kennisuitwisseling is enorm nuttig.”

Lex Brans benadrukt dat het dan ook belangrijk is om elkaar verschillen te benoemen, accepteren en respecteren. “Op gelijkwaardige basis samenwerken vanuit een gedeelde opgave, en in dit geval ook urgentie, dat werkt.” Inmiddels tonen ook steden als Utrecht, Rotterdam en Den Haag interesse in de werkwijze van de flexibele pool, vertelt hij: “Ook hier is een multi-stakeholder omgeving en voldoende draagvlak om te werken aan een oplossing voor het woningbouwvraagstuk.” In de MRA is men in ieder geval al een heel eind, en dat gaat verder dan subsidiëren. “We zijn met zijn allen eigenaar van deze opgave, maar verantwoordelijk voor onze eigen projecten. De woningopgave is echt een regionale opgave, dus pakken we het gezamenlijk op.”

* Dit bureau ondersteunt, coördineert en initieert de organisatie van de samenwerking in de Metropoolregio Amsterdam. Het MRA-bureau werkt intensief samen met de leden van de MRA: de provincies Noord-Holland en Flevoland, de 33 gemeenten en de Vervoerregio Amsterdam.